Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu: 2026 Hukuki Değerlendirme
İçindekiler
- Kiracı Evi Göstermek Zorunda mı?
- Ev Sahibi Evin Fotoğraflarını Çekebilir mi?
- Kiracının Evi Göstermesi Davası
- Hangi Gün ve Saatlerde Evin Gösterilmesi Gerekir?
- Kiralananı Göstermeye İzin Davasında Görevli Mahkeme
- Kiralananı Göstermeye İzin Davasında Yetkili Mahkeme
- Kiraya Verenin Bildirim Yükümlülüğü
- Evi Göstermeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
- Ev Sahibinin İzinsiz Eve Girmesi: Konut Dokunulmazlığının İhlali
- Hukuki Durum, Değerlendirme ve Sonuç Tablosu
- Kiralananı Göstermeye İzin Davasında Vekalet Ücreti
- Sıkça Sorulan Sorular
- SONUÇ
İçerisinde kiracı bulunan bir taşınmazın satışa çıkarılması veya yeniden kiraya verilmek istenmesi, uygulamada en sık karşılaşılan kira hukuku uyuşmazlıklarından birini doğurmaktadır. Mülkiyet hakkını kullanmak isteyen kiraya verenin satış sürecini ilerletme ihtiyacı ile kiracının konut dokunulmazlığı ve özel yaşam alanı arasında dikkatli bir denge kurulması gerekir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 319, bu dengeyi kiracının kiralananı gösterme yükümlülüğü çerçevesinde düzenlemiştir. 2026 itibarıyla yürürlükte olan bu hüküm, kiracıya “katlanma borcu” yüklerken kiraya verene de bildirim ve makul zaman gözetme yükümlülüğü getirir. Aşağıda hukuki çerçeve, dava süreci ve uygulamada karşılaşılan sorunlar yerleşik içtihat doğrultusunda ele alınmaktadır.
Kiracı Evi Göstermek Zorunda mı?
Kiracı satılık evi göstermek zorunda mı? Taşınmaz malın sahibi olan kişi taşınmazını dilediği zaman satabilir. İşte bu satış sürecinde bazı kiracılar evi göstermek istememektedirler. Evi göremeyen alıcı da evi almaktan vazgeçiyor ve bu durumda satıcı mağdur olmaktadır. Peki kiracının evi göstermeme gibi bir hakkı var mı yoksa kiracının evi gösterme zorunluluğu var mı?
Kiracı, kiralananı satın almak ya da kendisi çıktıktan sonra kiralamak isteyenlerin görmesine ve gezmesine izin vermekle yükümlüdür. Ancak bu yapılırken kiracı için en uygun olan zaman seçilmelidir. Aksi takdirde evi gösterme bahanesiyle kiracı mağdur edilebilecektir.
Yani evde kiracı varken evin fotoğrafını çekmek hukuka uygun olmayabilir. Bununla ilgili yakın zamanda bir içtihat çıkacağını da düşünmekteyiz.
| TBK m. 319/2 — Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. TBK m. 319/3 — Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. |
|---|
Ev Sahibi Evin Fotoğraflarını Çekebilir mi?
Emlakçı evin fotoğraflarını çekebilir mi? Evi satılığa çıkarmak isteyen ev sahipleri evin son halinin fotoğrafını çekip ilana koymak istemektedirler. Kiracı ise bu duruma pek yanaşmamaktadır. Peki kiracı, evin fotoğrafının çekilmesine müsaade etmek zorunda mı?
Açıkçası bu konuyla ilgili ne mevzuatta ne de içtihatlarda bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak son zamanlarda açtığımız satılacak olan evin kiracı tarafından gösterilmesi davalarında evin içinin fotoğrafının çekilmesi mahkemece reddedilmektedir. Evin dıştan fotoğrafının çekilmesi talebini ise mahkeme kabul etmektedir.
Kiracının Evi Göstermesi Davası
Satılığa çıkarılmış ev kiracı tarafından gösterilmek zorundadır. Evi göstermeyen kiracı veya ev sahibi ve kiracının hangi gün ve saatlerde evin gösterileceği hususunda anlaşamaması halinde ev sahibi dava açabilecektir. Bu dava “Kira (Kiralananı Göstermeye İzin İstemli)” davasıdır. Bu dava Türk Borçlar Kanunu md. 319/2 ye dayanılarak açılabilir.
TBK 319/2 - Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
TBK 319/3 - Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.
Davanın görülmesi aşamasında dikkat edilmesi gereken durumlar vardır. Bunlar:
- Taşınmazın niteliği bulunduğu mevki göz önünde tutularak muhtemel satılabilme süresi tespit edilmelidir. Bu süre içesinde de hangi gün ve saatlerde gösterilmesinin uygun olacağı, hem kiracı hem de ev sahibinin menfaati göz önüne alınarak belirlenmelidir.
- Kiracının iş ve beşeri ilişkileri de göz önüne alınarak gün ve saatin belirlenmesi gerekir.
- Hakim davayı duruşmalı olarak yürütmelidir. Taraf delillerinin toplanması açısından bu durum önemlidir. Mahkemece, duruşma açılarak taraf delilleri birlikte değerlendirilerek neticesine göre bir karar verilmesi gerekir.
MADDE 319/2- Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. MADDE 319/3- Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.
Hangi Gün ve Saatlerde Evin Gösterilmesi Gerekir?
Kanun, gösterim için somut bir gün veya saat öngörmemiştir; yalnızca “kiracının yararlarının göz önünde tutulması” şartını koymuştur. Uygulamada bu kavram, kiracının çalışma düzeninin, aile yaşamının ve özel rutinlerinin asgari düzeyde etkilenmesini ifade eder. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre haftanın belirli bir günü, belirli bir saat aralığında ve makul sıklıkta gösterim makul kabul edilmektedir. Hafta sonları, akşam geç saatler ve kiracının iş saatleri dışındaki gece dilimleri, kiracının yararına aykırı zaman dilimleri olarak değerlendirilmektedir. Mahkeme, somut olayda her iki tarafın menfaatlerini hakkaniyet ölçütüyle dengeleyerek bir program belirler.
Kiralananı Göstermeye İzin Davasında Görevli Mahkeme
Kiracının evi göstermesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Kiralananı Göstermeye İzin Davasında Yetkili Mahkeme
Kiracının evi göstermesi davasında yetkili mahkeme hangisidir? Bu davada öncelikle kira sözleşmesine bakmak gerekir. Kira sözleşmesinde hangi mahkemelerin yetkili olacağı yazılmış olabilir. Ancak eğer kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi değilse yapılan olan yetki sözleşmesi geçersizdir. Yani tacir olmayan iki vatandaş arasında yapılan olan kira sözleşmesindeki yetki durumu geçersizdir. Bu davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kiraya Verenin Bildirim Yükümlülüğü
TBK m. 319/3 hükmü, kiraya verene açık bir prosedürel yükümlülük getirmektedir. Buna göre kiraya veren, kiralananın gezilip görüleceğini kiracıya “uygun bir süre önce” bildirmek zorundadır. Bildirim sözlü veya yazılı yapılabilir; ancak ileride doğabilecek bir uyuşmazlıkta ispat kolaylığı sağlaması bakımından noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi, hukuki sonuçları açısından açık bir avantaj yaratır. Bildirim hiç yapılmadığında veya makul süre tanınmadığında kiracı, kiralananı gösterme zorunluluğu kapsamında kabul edilemez. Yerleşik içtihat doğrultusunda mahkemeler, bildirimin varlığını ve uygunluğunu öncelikli inceleme konusu yapmaktadır.
Bildirimde Bulunması Önerilen Hususlar
- Evin satışa veya yeniden kiraya çıkarıldığına dair açık beyan
- Önerilen ziyaret günleri ve saat aralıkları (en az 3-5 alternatif)
- Refakat edecek kişilerin niteliği (alıcı, emlakçı, kiracı adayı vb.)
- Ziyaret sıklığı ve azami süresi konusundaki öneriler
- Karşı bildirim için kiracıya makul süre tanınması
Evi Göstermeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Kiracının evi gösterme yükümlülüğünü yerine getirmemesi, başlı başına TBK m. 350-352 anlamında bir tahliye sebebi oluşturmaz. Mevzuat, evi göstermeme halini doğrudan tahliye gerekçesi olarak saymamıştır. Bu durumda kiraya verenin başvurabileceği yol, kiracının evi göstermeye zorlanmasını sağlayan kiralananı göstermeye izin davasıdır. Ancak kiracının evi göstermemesi yanında kira bedelini ödememesi, taşınmaza zarar vermesi veya iki haklı ihtar oluşturacak şekilde mütemerrit duruma düşmesi söz konusu ise; bu kez ayrı sebepler kapsamında tahliye davası açılması mümkündür. Uygulamada karşılaşılan sorunlar açısından, evi göstermeyen kiracıya karşı önce gösterim davası açılması, paralel olarak diğer ihlaller varsa ayrı tahliye sürecinin yürütülmesi tutarlı bir hukuki strateji oluşturur.
Ev Sahibinin İzinsiz Eve Girmesi: Konut Dokunulmazlığının İhlali
Kiracı evin gösterilmesine izin vermese bile, kiraya veren bunu bahane ederek eve izinsiz giremez. Kira sözleşmesinin imzalanmasıyla birlikte kiracı, kiralanan üzerinde konut dokunulmazlığı koruması altına girer. Bu koruma kiraya verene de karşı ileri sürülebilir. Türk Ceza Kanunu m. 116/1 uyarınca “bir kimsenin konutuna, konutunun eklentilerine rızasına aykırı olarak giren veya rıza ile girdikten sonra buradan çıkmayan kişi, mağdurun şikâyeti üzerine, altı aydan iki yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.” Dolayısıyla kiraya verenin satış sürecinde dahi olsa kiracının izni olmadan eve girmesi, ceza hukuku boyutu olan ciddi bir eylemdir.
| Önemli: Kiracının izni olmadan kiralanana girilmesi yalnızca cezai sorumluluk değil; aynı zamanda kiracı lehine maddi ve manevi tazminat talebine de zemin oluşturabilir. Kiracı, ihtar çekmeksizin doğrudan suç duyurusunda bulunabilir. |
|---|
Hukuki Durum, Değerlendirme ve Sonuç Tablosu
Aşağıdaki tablo, sıkça karşılaşılan somut durumlarda nasıl bir hukuki sonuç doğacağını özetlemektedir:
| Hukuki Durum | Değerlendirme | Sonuç |
|---|---|---|
| Kiracı bildirim sonrası evi hiç göstermiyor | TBK m. 319/2 ihlali. Bildirim usulüne uygun yapılmış ise kiracı yükümlülük altındadır. | Kiralananı göstermeye izin davası açılabilir. Görevli: Sulh Hukuk Mahkemesi. |
| Kiraya veren bildirim yapmadan habersiz alıcı getiriyor | TBK m. 319/3 ihlali. Bildirim olmadan gösterim talep edilemez. | Kiracı gösterimi reddedebilir. Israr halinde konut dokunulmazlığı suçu gündeme gelir. |
| Emlakçı evin iç fotoğraflarını çekmek istiyor | İç fotoğraf konusunda mevzuatta hüküm yok; uygulamada kişilik hakları öncelikli. | Kiracının yazılı rızası gerekir. Aksi halde KVKK ve kişilik hakları ihlali doğabilir. |
| Kiraya veren her gün ve gece evi göstermek istiyor | Kiracının yararları gözetilmemiştir; makul sıklık ve saat ölçütü aşılmıştır. | Kiracı bu talebi reddedebilir. Mahkeme makul gün-saat programı belirler. |
| Kiracı evi göstermiyor + kira da ödemiyor | İki ayrı ihlal söz konusu; gösterim borcu ile kira ödeme borcu birbirinden bağımsızdır. | Hem gösterim davası hem tahliye talepli icra takibi paralel yürütülebilir. |
| Kira sözleşmesinde başka mahkeme yetkili gösterilmiş | HMK m. 17 uyarınca özel kişiler arasında yetki sözleşmesi geçersizdir. | Yetkili mahkeme her halükârda taşınmazın bulunduğu yerdir. |
Kiralananı Göstermeye İzin Davasında Vekalet Ücreti
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın kiralananı göstermeye izin davası olduğunda vekalet ücretinin maktu olarak takdir edilmesi gerekir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı satılık evi göstermek zorunda mı?
Evet. TBK m. 319/2 uyarınca kiracı, satış için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişilerin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Ancak bu zorunluluk, kiraya verenin önceden bildirimde bulunması ve kiracının yararlarının gözetilmesi koşullarına bağlıdır.
Kiracı evi göstermiyorsa ev sahibi ne yapabilir?
Kiraya veren öncelikle kiracıya noter aracılığıyla ihtarname göndererek makul gün ve saat önerilerini iletmelidir. Buna rağmen kiracı evi göstermiyorsa, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde “Kira (Kiralananı Göstermeye İzin İstemli)” davası açılması mümkündür. Mahkeme, gösterim için makul gün ve saatleri belirleyerek karar verir.
Ev sahibi kiracının izni olmadan eve girebilir mi?
Hayır. TCK m. 116/1 uyarınca konut dokunulmazlığının ihlali altı aydan iki yıla kadar hapis cezası gerektiren bir suçtur. Kiraya verenin satış sürecinde dahi olsa kiracının izni veya mahkeme kararı olmaksızın eve girmesi, ceza hukuku ve tazminat sorumluluğu doğurur. Bu nedenle her durumda kiracının yazılı veya sözlü rızası gereklidir.
Emlakçı kiracı evdeyken evin fotoğrafını çekebilir mi?
Mevzuatta açık bir hüküm bulunmamakla birlikte, uygulamada dış cephe fotoğraflarının çekilmesine genel olarak izin verilmekte; iç mekan fotoğrafları ise kiracının kişilik hakları ve özel hayatın gizliliği gerekçesiyle açık rıza olmadıkça hukuka aykırı kabul edilmektedir. Sosyal medya veya internet ilanlarında paylaşım için kiracının yazılı muvafakati alınması önerilmektedir.
Kiralananı göstermeye izin davası ne kadar sürer?
Mahkemenin iş yoğunluğu, tarafların tutumu ve keşif gerekliliği gibi faktörlere bağlı olarak ortalama 3 ila 9 ay arasında sonuçlanır. Davanın duruşmalı yürütülmesi gerektiğinden tek celsede sonuçlanması her durumda mümkün olmayabilir.
Kiracı her gün ve her saat evi göstermek zorunda mı?
Hayır. TBK m. 319/3 hükmü, kiraya verene “kiracının yararlarını göz önünde tutma” yükümlülüğü getirmiştir. Yerleşik içtihat doğrultusunda haftanın belirli bir günü, makul bir saat aralığında ve sınırlı sıklıkta gösterim makul kabul edilir. Aşırı sıklıkta veya kiracının iş-yaşam düzenini bozacak saatlerde gösterim talep edilemez.
Evi göstermeyen kiracı tahliye edilebilir mi?
Evi göstermeme tek başına TBK m. 350-352 kapsamında bir tahliye sebebi değildir. Bu durumda başvurulacak yol kiralananı göstermeye izin davasıdır. Ancak kiracı aynı zamanda kira borcunu ödemiyor, iki haklı ihtar oluşturacak gecikme yapıyor veya taşınmaza zarar veriyorsa; bu sebeplere dayalı olarak ayrı tahliye davaları açılabilir.
SONUÇ
Kiracının evi gösterme zorunluluğu, mülkiyet hakkı ile özel yaşam alanının kesiştiği hassas bir hukuki dengeyi düzenlemektedir. TBK m. 319 hem kiracıya katlanma borcu yüklemekte hem de kiraya verene bildirim ve makul ölçü gözetme yükümlülüğü getirmektedir. 2026 itibarıyla ilan platformları, sosyal medya ve dijital görüntüleme tekniklerinin yaygınlaşması bu alanı kişisel verilerin korunması mevzuatı ile de ilişkilendirmiştir. Hukuki süreçlerin doğru yönetilmemesi; kiraya veren açısından satış fırsatlarının kaybına, kiracı açısından ise konut dokunulmazlığı ve kişilik haklarının ihlaline yol açabilir. Bu nedenle gerek bildirim ve ihtarname aşamasında, gerek kiralananı göstermeye izin davasının açılması veya savunulması sürecinde profesyonel bir kira hukuku avukatından destek alınması önerilmektedir.
Bakırköy ve İstanbul genelinde faaliyet gösteren Öner Hukuk ve Danışmanlık olarak kira hukukundan kaynaklı uyuşmazlıklarda müvekkillerimize hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti vermekteyiz. Somut olayınıza ilişkin değerlendirme için iletişim sayfamız üzerinden randevu talep edebilirsiniz.
Hukuki Uyarı
| İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir. |
|---|